¿No te pagan el arriendo o no te devuelven la propiedad?
Cobro de rentas y restitución del inmueble por el procedimiento monitorio de la Ley «Devuélveme mi casa», juicios de precario, y revisión de compraventas y postventa inmobiliaria.
Revisar mi caso por WhatsApp¿Tu situación es alguna de estas?
No pago de rentas
El arrendatario dejó de pagar y necesitas cobrar las rentas y recuperar el inmueble.
Restitución del inmueble
Término del contrato sin que el arrendatario se vaya, o contrato vencido y ocupación que continúa.
Juicio de precario
Alguien ocupa tu propiedad sin contrato ni título que lo justifique.
Contratos de arriendo
Redacción y revisión de contratos antes de firmar, con las cláusulas que evitan el conflicto.
Compraventa y estudio de títulos
Revisión de la propiedad antes de comprar: dominio, gravámenes, prohibiciones y regularizaciones.
Postventa y problemas con inmobiliarias
Defectos constructivos, retrasos en la entrega e incumplimientos del vendedor.
Qué dice la ley
Los conflictos por inmuebles casi siempre tienen la misma raíz: alguien ocupa una propiedad y el dueño no puede recuperarla, o alguien pagó por una propiedad y no recibió lo que esperaba. La vía legal depende de qué relación exista entre las partes.
Cuando hay contrato de arriendo
Rige la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Desde la Ley N° 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa» y vigente desde 2022, existe un procedimiento monitorio para el cobro de las rentas y la restitución del inmueble. Su ventaja es la rapidez: permite obtener una resolución en semanas. Su límite es que, si el demandado se opone dentro de plazo, el procedimiento se extingue y el asunto pasa a un juicio declarativo. Por eso la demanda tiene que llegar bien armada desde el primer escrito.
Cuando no hay contrato
Si alguien ocupa la propiedad sin contrato ni título que lo justifique, la acción es el precario. Es una vía distinta y con requisitos propios: hay que acreditar el dominio y que la ocupación es por mera tolerancia o ignorancia del dueño.
Lo que nunca hay que hacer
Cambiar la chapa, cortar los servicios o sacar las cosas del ocupante. Además de exponerse a responsabilidad, esas actuaciones suelen debilitar la posición del propietario en el juicio que después igual habrá que hacer.
Comprar sin sorpresas
Antes de una compraventa conviene un estudio de títulos: revisar el dominio, los gravámenes, las prohibiciones, las deudas asociadas y la situación municipal del inmueble. Es una revisión breve que evita los problemas más caros del derecho inmobiliario, incluidos los que aparecen años después al intentar vender.
Plazos que debes considerar
El procedimiento monitorio es más rápido, pero exige hacerlo bien.
La Ley N° 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», incorporó a la Ley N° 18.101 un procedimiento monitorio para el cobro de rentas y la restitución del inmueble arrendado. Permite obtener una resolución en semanas en lugar de años, pero si el demandado se opone dentro de plazo el procedimiento se extingue y hay que discutir en juicio declarativo. Por eso la demanda debe presentarse bien fundada desde el principio.
Qué revisamos en tu caso
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El contrato de arriendo Qué se pactó, cómo se pacta el término y si el contrato consta por escrito.
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El historial de pagos Qué rentas están impagas y cómo se acredita cada una.
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La vía que corresponde Si procede el procedimiento monitorio, el juicio de arrendamiento común o el precario.
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El título de ocupación Si el ocupante tiene contrato, comodato o simplemente carece de título.
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El estado de la propiedad Dominio, gravámenes, prohibiciones y deudas asociadas al inmueble.
Documentos útiles
- Contrato de arriendo y sus anexos
- Comprobantes de las rentas pagadas y de las impagas
- Comunicaciones con el arrendatario: cartas, correos, mensajes
- Certificado de dominio vigente del inmueble
- Escritura de compraventa, si el tema es una compra
- Fotografías o informes del estado de la propiedad
Proceso de representación
Revisión del caso
Determinamos qué relación existe con el ocupante y qué procedimiento corresponde.
Gestión prejudicial
Carta de cobro o de término del contrato, que muchas veces resuelve sin juicio y siempre deja constancia.
Demanda
Presentación por la vía monitoria, de arrendamiento o de precario, según el caso.
Restitución y cobro
Seguimiento hasta la entrega efectiva del inmueble y el cobro de lo adeudado.
Preguntas frecuentes
Mi arrendatario no paga, ¿cómo lo saco?
No se puede sacar por la fuerza ni cambiando la chapa: hay que demandar. La Ley N° 21.461 incorporó un procedimiento monitorio que permite pedir el cobro de las rentas y la restitución del inmueble de forma más rápida que el juicio tradicional.
¿Qué es la Ley «Devuélveme mi casa»?
Es la Ley N° 21.461, vigente desde 2022, que modificó la Ley N° 18.101 de arrendamiento de predios urbanos e incorporó un procedimiento monitorio para el cobro de rentas y la restitución del inmueble arrendado.
¿Cuánto demora recuperar la propiedad?
Depende de si el demandado se opone. El procedimiento monitorio permite una resolución en semanas, pero si hay oposición dentro de plazo el asunto pasa a discutirse en un juicio declarativo, que toma bastante más tiempo.
¿Qué es un juicio de precario?
Es la acción del dueño contra quien ocupa su propiedad sin contrato ni ningún título que lo justifique, por mera tolerancia o ignorancia del dueño. Es distinto del juicio de arrendamiento, donde sí hubo contrato.
No tengo contrato escrito, ¿puedo demandar igual?
Sí. El arriendo puede probarse con transferencias, mensajes, recibos o testigos. Lo que cambia es la dificultad de la prueba y a veces el procedimiento aplicable.
Compré y la inmobiliaria no cumplió, ¿qué puedo hacer?
Según el caso, exigir el cumplimiento, la reparación de los defectos o la indemnización de los perjuicios. Conviene documentar todo con fotografías, informes técnicos y las comunicaciones con la empresa desde el primer reclamo.
Consulta inicial sin costo
Cuéntanos qué pasa con la propiedad y con quién la ocupa. Te decimos qué vía corresponde y cuánto puede demorar. La consulta inicial no tiene costo.
Iniciar consulta por WhatsAppEl contenido de esta página tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso particular. Cada situación requiere un análisis específico. El envío de un mensaje no crea una relación abogado-cliente.